불황 뚫는 부동산 알짜 투자처

불황 뚫는 부동산 알짜 투자처

강북구, 고수익 임대시장으로 급부상 http://er.asiae.co.kr/erview.htm?idxno=2010063017231460186&sc1=financial&sc2=estate

2010년 07월 06일 17시 14분

임대 수익률 높은 소형 다가구주택, 물량·수요 증가세 돋보여

부동산 경기의 침체가 길어지면서 아파트 가격이 내리막길을 걷고 있다.
침체 상황이 길어지자 시세 차익을 기대하는 투자자들이 매달 고정적인 수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 눈독을 들이고 있다.

특히 최근 들어서 소액 투자가 가능한 오피스텔의 인기가 높아졌고, 그 중 지하철 역세권의 소형 오피스텔의 선호도는 매우 높은 편이다. 하지만 오피스텔의 수요도가 올라가면서 오피스텔의 매입 가격도 동시에 높아지고 있어 실제 기대수익률은 낮아지고 있는 추세다.

최근 정부에서 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 도시형 생활주택사업을 시작하면서 실거주자와 투자자들의 눈길이 오피스텔보다 소형 빌라나 다가구주택 등으로 변화하는 양상도 바로 그런 이유에서다.


소형 빌라나 다가구주택의 경우 오피스텔과 가격대는 물론 임대 수익률이 비슷하다.
하지만 오피스텔보다 물량이 많고, 고정적인 수익을 기대할 수 있다는 점에서 임대 시장을 통해 쏠쏠한 수익을 노리는 투자자들의 이목을 끌만하다.


저가 매물 수요 강세…공실률 적은 편
서울의 대표 주거지역으로 알려진 강북구 일대는 한때 서울에서 낙후된 지역 중 한 곳으로 꼽혔던 곳이다. 하지만 최근 들어 수익형 부동산을 찾는 투자자들의 발길이 이곳으로 이어지고 있다.

강북구는 강남권에 비해 지가가 저렴해신혼부부나 직장인, 학생 등 수요가 많아 임대사업에 관심이 있는 투자자라면 살펴볼 만한 곳이다. 강북구의 중심은 지하철 4호선이 관통하고 있다. 지역 내에 각급 학교가 다양하게 위치해 가족 단위 거주자가 많다.

또한 인근에 덕성여대, 서경대, 국민대 등 대학가도 있어 원룸형 주택을 찾는 학생들의 수요도 많다. 특히 국립재활원, 대한병원 등 대형 의료시설과 지역 최대 규모의 상권인 수유시장이 지역 중심가에 위치한 수유동은 주택 수요자들의 인기가 가장 높은 곳으로 알려져 있다.

강북구 일대는 다가구나 다세대주택을 매입해 임대하는 경우가 많다. 주변 환경이 조용한데다 월세가 저렴하고 임대 수익성도 좋기 때문이다. 33㎡(10평형) 크기의 소형 주택 평균 투자수익률은 6.23% 정도로 안정권에 속한다. 저가 매물 수요가 많은 지역적 특성 탓에 공실도 적다.
이 지역에서는 보증금을 낮춰주는 대신 월세의 비중을 높여 수익을 더 챙길 수도 있다는 장점도 있다.


수유동, 저층 블록형 아파트 공급 예정
그 중 수유동은 서울시가 30세대 미만의 도시형 생활주택 공급 시범지구로 선정한 지역이다. 앞으로 이 지역에는 7층 이하의 저층 타운하우스형 공동주택인 블록형 아파트가 공급된다. 이에 따라 임대 목적의 투자 수요도 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.

강북구는 아파트보다 소형 주택의 비율이 높다. 그중에서도 단독 다가구주택이 주로 밀집되어 있는 점이 특징이다. 강북구의 중심인 수유동 일대의 단독 다가구주택의 3.3㎡당 평균 가격은 950만 원에서 1100만 원 정도로 형성되어 있고, 빌라의 가격은 1000만 원~1100만 원 정도로 형성되어 있다. 단독 다가구주택의 매매가가 약간 저렴하다.

단독 다가구주택은 빌라에 비해 면적이 다양해 가족 단위 거주자뿐만 아니라, 임대를 목적으로 한 월세 거래도 잦다. 다른 지역에 비해 인근에 원룸형 주택이 많지 않아 수유역 근처의 신축 빌라는 신혼부부들의 선호도가 높은 편이다.

김소연 부동산114 대리는 “빌라나 다가구주택 등 소형 주택은 1~2인 주택이라는 특성 상 높은 임대료를 받기 어렵다”면서 “소형 주택의 평균 가격이 저렴한데다 낮은 가격의 주택을 찾는 수요도 꾸준한 편이어서 잘만 활용한다면 안정적인 수입을 얻을 수 있다”고 설명했다.


녹지 확장·교통편 증대로 수요 늘듯
그동안 개발에서 소외됐던 강북지역으로 주택 수요자들이 몰리고 있는 이유는 이 지역의 기반 시설이 체계적으로 정비되고 있기 때문이다. 강북구는 지난해 10월 옛 드림랜드 부지를 ‘북서울 꿈의 숲’으로 새롭게 개발한 데 이어, 북한산 트레킹 코스 조성과 중랑천 및 지류 하천 정비를 통해 녹지 환경을 지속적으로 확장할 예정이다.

강북구 일대의 고질적인 문제인 대중교통난도 해소될 기미를 보이고 있다. 그동안 이 일대는 지하철 4호선 역세권에 있다는 장점을 갖고 있었지만, 한 노선으로 많은 이용객을 소화하기에는 무리가 따랐다.

서울시와 강북구는 2014년 개통을 목표로 공사가 진행 중인 우이동~신설동 간 경전철과 최근 사업자 선정 절차에 돌입한 동북선 경전철(성동구 행당동~노원구 중계동) 건설 등을 통해 교통난을 점차 해소할 방침이다.

두 노선이 개통되면 한 시간 정도 걸리던 서울 도심 및 강남 이동시간이 30분대로 줄어들어 접근성이 향상된다.특히 두 노선 모두 인근의 미아 뉴타운과 길음 뉴타운 등 주거 밀집지역을 관통하고, 국민대, 서경대, 덕성여대 등 주요 대학의 인근을 지나도록 설계되어 있어, 개통 후 대학생들의 수요가 급증할 것으로 전망되고 있다.


임대 목적 투자자가 알아야 할 Tip

1. 다세대 구분 등기를 챙겨라
임대를 목적으로 주택을 소유하려는 투자자라면 다가구보다 다세대주택이 좋다. 다가구주택은 가구별로 구분 등기가 되지 않기 때문에 만약 집 주인이 빚을 져 가압류나 경매에 들어가면 세입자들은 전세금을 보호받을 수 없다.

역으로 생각하면 세를 놓은 다가구 중 한 세대의 전세금을 돌려주지 못할 경우 세입자가 보증금 반환을 위해 경매를 신청하면 집주인은 통째로 집을 잃을 수도 있다. 그렇기 때문에 많은 투자자들이 저렴한 단독 다가구를 매입해 다세대주택으로 전환하는 사례가 많다.

단독주택은 다세대보다 대지 면적이 넓기 때문에 향후 지가가 오르면 시세 차익도 노릴 수 있다. 다세대로 전환하려면 가구별로 설계도면을 마련해 관할 구청에 건축물대장 전환 신청을 하면 구청에서 현장 조사를 통해 전환 여부를 판단한다. 허가를 받으면 세입자에게 다세대 전환 사실을 통보하고 법원을 방문해 가구별로 등기를 신청한다. 임대사업을 할 경우에는 구청이나 세무서를 방문해 사업자 등록이 필수다.

2. 면세 소형 주택을 노려라
소형 주택의 경우 신축 주택이면 취·등록세가 감면된다. 여기에 전용면적 85㎡ 미만인 경우에는 부가가치세도 면제되기 때문에 세금 부담이 적어 수익률을 높일 수 있다. 임대료에 대한 수익으로 종합소득세를 내긴 하지만 1세대 1주택의 경우에는 세금이 부과되지 않기 때문에 실제 주택에 거주하면서 임대를 놓는 경우 여러 모로 세금 혜택을 볼 수 있다.

정백현 기자 jjeom2@asiae.co.kr
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