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변수 많은 재개발 투자 ‘물건’보단 ‘때’를 사야
http://www.munhwa.com/news/view.html?no=20100728010333240460020
한국토지주택공사(LH)의 경기 성남 구시가지 2단계 주택재개발 사업 포기 선언을 계기로 재개발지역 투자가 새삼 관심을 끌고 있습니다. 해당 지역은 3.3㎡당 최고 1700만원까지 거래됐다가 급락하고 있습니다. 대출을 받아 투자한 이들이 낭패를 볼 수밖에 없는 상황입니다.
재개발사업은 주민공람과 지방의회 의견 청취, 지방도시계획 심의회를 거쳐 기본계획이 확정됩니다. 이후 정비구역 지정, 조합설립 승인 및 인가를 거쳐 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 착공 순으로 진행되지요. 정비구역 지정 이후 완공까지 5년 정도 걸리지만 서울 등 수도권 재개발 사업을 보면 7~10년 걸린 경우가 대부분입니다.
일반 투자자들은 재개발 투자에 ‘신중’을 기해야 합니다. 사업 추진 단계 곳곳에 위험이 도사리고 있기 때문이지요. 투자 시에는 가장 먼저 사업의 신속성을 봐야 합니다. 성남 사례에서 보듯이 재개발 사업은 언제든지 사업이 중단되거나 연기될 가능성이 상존하기 때문입니다.
재개발 투자는 사업 진행 과정 중 어느 단계에서 투자를 결정할 것인지가 핵심입니다. 시기가 투자의 성패를 좌우하니까요. 이에 따라 어느 단계가 수익성이 높으냐를 고려하고, 수익성에 직접적인 영향을 미치는 ‘변수’를 꼼꼼히 따져야 합니다. 자칫 조합원들간 마찰, 소송 등 돌발변수가 불거질 경우 사업이 1년가량 지체될 수도 있습니다.
전문가들은 재개발 투자 시기에 대해 정비구역 지정 전 앞을 내다본 투자나, 사업시행 인가 후 지분투자, 관리처분 인가 후 착공 직전의 분양권 투자 등을 꼽습니다. 다만 초보자의 경우 기본계획 확정 전 투자는 금물이지요. 보통 재개발 사업지구는 외지인과 원주민 비율이 7대3 정도인데 투자가 목적인 외지인들은 사업에 적극 찬성하지만 월세를 받고 사는 원주민들은 사업을 반대합니다. 원주민들은 재개발이 될 경우 ‘월세’ 수익이 사라지는 만큼 소송 등도 불사해 사업 추진시 암초가 되는 경우가 많습니다.
지분 투자시에는 복잡한 권리구조를 완벽하게 파악해야 합니다. 재건축과 달리 재개발은 권리구조가 얽히고설킨 경우가 많기 때문이지요. 특히 다가구 주택을 다세대로 바꾼 이른바 ‘지분 쪼개기’ 물건 투자는 각별히 유의해야 합니다. 자칫 전용면적(60㎡ 이하)이 적으면 현금 청산될 수도 있고, 중대형아파트를 분양받지 못할 수도 있습니다. 자치단체 조례규정도 숙지해야 하는 이유지요.
재개발 투자는 재건축 투자에 비해 확실히 메리트가 있습니다. 지역과 물건만 잘 선택하면 수익이 큽니다. 하지만 그만큼 위험이 뒤따르지요. 재개발 투자 시에는 해당지역의 주거여건, 사업의 신속성, 단계별 변수, 권리관계, 현장 확인 등을 거쳐 신중히 판단할 것을 권합니다.
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